‘Una crisis para los inquilinos’: El fútbol hizo que los precios de las viviendas y rentas de Inglewood se dispararan
Los precios de la vivienda y la renta de Inglewood se han disparado desde que la NFL aprobó los planes para que los Rams se mudaran a Inglewood en 2016, sobrepasando a las comunidades circundantes y al condado de Los Ángeles.
Los aumentos de precios, que también han sido impulsados por el desarrollo reciente más allá del SoFi Stadium en la ciudad de casi 108.000 habitantes, es una bendición para los vendedores de viviendas, desarrolladores y propietarios. Pero las casas y apartamentos más caros significan que Inglewood es menos asequible, lo que excluye a los residentes negros y latinos con antigüedad.
“Esta es una crisis para los arrendatarios. A pesar de que se han implementado ordenanzas de control de rentas, los propietarios todavía tienen otras formas de aumentarlas”, indicó Rick Foard, organizador del Sindicato de Inquilinos de Lennox-Inglewood, una organización activista que defiende los derechos de los arrendatarios en la ciudad. Aproximadamente dos tercios de los residentes de Inglewood son inquilinos, según datos del censo.
En 2016, Inglewood fue uno de los lugares más asequibles para comprar una casa en el condado de Los Ángeles. De 159 comunidades en el condado donde la firma de bienes raíces Zillow rastrea los precios, Inglewood y su precio medio de venta de viviendas de $402.271 ocuparon el puesto 124.
Hasta el año pasado, había superado 27 vecindarios, alcanzando el puesto 97 con un precio medio de $739.254, un aumento de casi el 84%.
Los incrementos de costos han sido consistentes, aumentando al menos $25.000 cada año desde 2016. El salto más grande ocurrió de 2020 a 2021, el mismo año en que se inauguró el estadio. Durante ese período, cuando la pandemia creó un mercado inmobiliario históricamente activo debido a las bajas tasas de interés y la demanda alta, el precio promedio de la vivienda incremento $76.933, aproximadamente un 13% anualmente.
Las rentas también han subido. En enero de 2016, un apartamento promedio de una habitación en Inglewood se alquilaba por $1.100, según Zumper, un sitio web de listados de apartamentos en renta. Hoy, el promedio es de $1.750, un aumento de $650.
Eso es aproximadamente el doble del incremento en Los Ángeles, donde las rentas aumentaron $335 durante el mismo período.
Inglewood abordó el rápido incremento de las rentas en 2019 ampliando las protecciones de desalojo y limitando los aumentos de alquiler al 3% anual para edificios con cinco o más unidades construidas antes de febrero de 1995.
Pero un arrendador puede obtener un aumento mayor si la inflación supera el 3%, realizando mejoras o solicitándolo a la ciudad, ambos dentro de límites estrictos. Si un inquilino se muda, el propietario puede incrementar la renta a las tarifas del mercado, pero luego debe cumplir con la regla de aumento anual del 3%. Los edificios más nuevos no están cubiertos por la ordenanza de control de alquiler de Inglewood.
No hay razón para esperar que los precios de las casas y los apartamentos más nuevos no sigan subiendo y no estén cubiertos por el control de rentas. El Super Bowl LVI es la fiesta de inauguración más grande del SoFi Stadium hasta el momento, un final apropiado para la primera temporada de fútbol durante la cual se permitió el ingreso de fanáticos, pero SoFi se elevará a escenarios más grandes, tanto a nivel nacional como mundial, en los próximos años.
En 2023, el estadio albergará el Campeonato Nacional de Playoffs de Fútbol Universitario, así como WrestleMania 39. SoFi también se postula para albergar la final de la Copa del Mundo en 2026. En 2028, será el sitio de las ceremonias de apertura y clausura de los Juegos Olímpicos.
Pronto se unirán a la fiesta los Clippers de Los Ángeles, quienes están en el proceso de erigir un estadio de 18.000 asientos justo al sur de SoFi llamado Intuit Dome.
Los residentes temen que los nuevos estadios y otros desarrollos hagan que vivir en Inglewood sea demasiado costoso y aumenten la gentrificación.
“El Super Bowl, además de su papel en la sociedad de distraer a las personas de los problemas reales, no es particularmente útil, económica o culturalmente, para la gente que vive en el vecindario, que tiene bastantes familias de bajos ingresos”, señaló Foard, el organizador de inquilinos.
“El aumento tanto en las rentas como en los precios de las viviendas comenzó tan pronto como se anunció que se construiría el SoFi Stadium”, señaló Foard, un abogado jubilado de servicios legales.
Southern California home prices hit a record high in December, the 10th record in 2021. Analysts see the housing market cooling slightly this year.
La historia de Stadium View Apartments, directamente al otro lado de la calle del estadio, ilustra las tensiones en juego.
Construido en 1959, el complejo de 50 unidades se llamaba Inglewood Gardens antes de que hubiera un estadio. En 2018, las rentas aumentaron un 33%, informaron los defensores de los inquilinos.
Alfa Investments compró el edificio en 2019 por $10.3 millones y desde entonces ha gastado $1.5 millones en renovaciones, expuso Bryan Russo, socio de la firma propietaria de varios edificios de apartamentos en el sur de California.
Además del nuevo nombre, los propietarios renovaron el exterior e hicieron otras reparaciones, incluidas nuevas tuberías, ventanas, puertas y cerraduras, así como una nueva puerta de seguridad y cámaras, expuso Russo.
Pero el Sindicato de Inquilinos de Lennox-Inglewood sostiene que todavía hay más reparaciones por hacer y han protestado fuera del complejo junto con los arrendatarios actuales. El grupo afirma que Alfa Investment no está haciendo reparaciones porque quiere que los inquilinos se muden, lo que le permitiría al propietario aumentar significativamente la renta.
Russo negó la acusación y comentó: “Eso no es lo que estoy buscando hacer”. Todas las reparaciones requeridas por la ciudad se han hecho, señaló.
“No tenemos la obligación de reemplazar una alfombra rota porque el dueño tiene un perro que la destrozó. Esto tiene sus matices y no es tan simple como lo presentan”, manifestó Russo, y agregó que solo unos pocos arrendatarios están descontentos y la mayoría “no tiene ningún problema”.
“Solo tenemos que proporcionar una residencia habitable. Hay áreas grises, como donde dicen que hay un agujero en la pared. Bueno, ¿quién hizo ese agujero en la pared?”, cuestionó.
Sky-high housing prices, two new zoning laws and the sale of Baldwin Hills Crenshaw Plaza could be a tipping point for historically Black neighborhoods.
La agente de bienes raíces del sur de Los Ángeles, Heather Presha, indicó que cuando comenzó a vender casas en 2007, no pudo lograr que ninguno de sus clientes se mudara a Inglewood. Las personas que buscaban en el sur de Los Ángeles generalmente querían algo en Crenshaw, Baldwin Hills o Leimert Park.
Pero en los últimos siete años, Presha solo ha visto aumentos en los precios de las viviendas en Inglewood debido al auge de la demanda.
Como es habitual en áreas con nuevos desarrollos, la mayoría de las personas que venden sus casas en Inglewood son mayores (Presha estima que alrededor del 80%), mientras que la mayoría de los compradores son milenios.
La demanda ha creado un mercado de lujo en Inglewood que antes no existía. Antes de 2020, solo una casa de la zona se había vendido por más de $1 millón. Desde entonces, 18 hogares han cambiado de manos por $1 millón o más.
Según el Servicio de Listado Múltiple, la venta de una casa más cara en la historia de Inglewood ocurrió en septiembre, cuando un lugar de estilo colonial a una milla del SoFi Stadium se vendió por $1.351 millones. Se había vendido por última vez en 2012, antes de que se anunciara el estadio, por $424.900.
“Tuvimos 10 ofertas por la casa, y las contraofertas finalmente requirieron que eliminaran la contingencia de la tasación”, comentó Tisha Greene de LA Vision Properties, quien vendió la casa por alrededor de $150.000 por encima del precio de venta. La residencia de la década de 1950 ahora cuenta con un plano de planta mejorado con puertas francesas, persianas de madera, vidrieras y una entrada de mármol.
Ella mencionó que el estadio y la afluencia de nuevos negocios son una gran parte del argumento de venta, y la proximidad a SoFi fue un punto relevante para el eventual comprador.
Los listados de Inglewood en bases de datos de bienes raíces, como Zillow y Redfin, a menudo se presentan como una inversión potencial, y señalan que el comprador podría convertir la propiedad en una renta de Airbnb. Muchos mencionan lo cerca que están de SoFi; algunos incluso incluyen una foto del estadio junto con fotos de la casa.
Greene explicó que la tendencia en Inglewood en el futuro serán comunidades planificadas con casas que son más grandes y bonitas que las viviendas típicas de la ciudad. Construir apretadamente casas más grandes en lotes más pequeños. Más viviendas de lujo, menos viviendas asequibles.
“Estos inversionistas y desarrolladores no tienen una organización sin fines de lucro”, enfatizó.
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